50代おひとりさまのマンション購入｜買う前に確かめる5つ
物件を見に行き始めた。相談できる家族もいないまま、気づけば申込みの話になっている——ひとりで住まいを決める方から、こうしたお話をうかがいます。買うか借りるかを迷っている段階と、買うと決めたあとの段階では、確かめることが変わります。後者でつまずくと、取り返しがつきにくいのが住まいです。この記事では、買うと決めたあとに、動き出す前の段階で確かめておきたいことを5つに絞って整理します。
執筆：石田 健雄（いしだ たけお）｜FP事務所FPis代表
CFP・1級FP技能士。第一生命に35年間勤務後、2025年4月に独立開業。東京都渋谷区。
📌 この記事の要点
- 完済年齢を先に置きます。何歳まで返すのかが決まらないと、借入額も、退職後の家計も組めません。
- 団体信用生命保険は健康状態の告知が要ります。入れない場合、民間の住宅ローンでは借入そのものが難しくなることがあります。
- 購入時には物件価格のほかにお金がかかります。仲介手数料には宅地建物取引業法にもとづく上限が定められています。
- 管理費と修繕積立金は、上がっていく前提で設計されているマンションが多くあります。いまの金額だけで家計を組むと、後から合わなくなります。
- 出口——売るか、貸すか、住み続けるか——を買う前に考えておきます。ひとりで暮らす場合、住まいを引き継ぐ相手がいないことが前提になります。
「買う」と決めたあとは、確かめることが変わります
買うか借りるかを迷う段階では費用の総額や住まい方を比べますが、買うと決めたあとは借入条件、保険、諸費用、維持費、出口といった実務の確認に移ります。段階が違えば見るものも変わります。
住まいの相談は、大きく2つの段階に分かれます。
| 段階 | 確かめること |
|---|---|
| 買うか、借りるか | 費用の並べ方、住まい方、暮らしの変化への備え |
| 買うと決めたあと | 借入条件、保険、諸費用、維持費、出口 |
この記事は2つ目の段階を扱います。買うか借りるかの判断軸については別のコラムで整理していますので、まだ迷っておられる方は先にそちらをご覧ください（記事の最後に関連リンクがあります）。
ひとりで決めるときに起きやすいこと
ご家族と相談しながら進める場合、誰かが「ちょっと待って」と言う場面があります。ひとりで進める場合、その役をしてくれる人がいません。
そして住まいは、申込み・契約・決済と進むほど引き返しにくくなります。手付金を払ったあとの解約には、手付金の放棄などの負担が生じます。
📌 確かめる順番
①完済年齢 → ②団体信用生命保険 → ③購入時にかかるお金 → ④毎月かかり続けるお金 → ⑤出口
①と②は、物件を決める前に確かめておきたい部分です。ここで条件が変わると、選べる物件そのものが変わるためです。
①完済年齢｜何歳まで返すのかを先に置く
住宅ローンには完済時年齢の上限が定められており、借入期間はそこから逆算されます。50代で借りる場合、返済が退職後まで続く設計になりやすく、年金収入での返済を前提に置くかどうかが分かれ目になります。
50代で住宅ローンを組むとき、最初に決まるのは借入額ではなく何年返せるかです。
完済時年齢の上限
住宅金融支援機構のフラット35では、利用条件が次のように示されています。
- 申込時の年齢が満70歳未満の方（親子リレー返済を利用する場合を除く）
- 借入期間は15年（申込ご本人または連帯債務者が満60歳以上の場合は10年）以上で、「80歳－申込時の年齢（1年未満切上げ）」などのうち短い年数が上限、上限は35年
民間の金融機関でも完済時年齢に上限を設けているのが一般的ですが、上限の年齢や借入期間の条件は金融機関によって異なります。検討先に直接ご確認ください。
50代で借りると、返済はどこまで続くか
完済時年齢の上限から逆算すると、50代で借りる場合の返済期間は退職後まで届く設計になりやすくなります。ここで考えておくことは2つです。
- 退職後の収入で返せる返済額か：公的年金の見込額は、ねんきん定期便で確認できます
- 退職金で繰上返済する前提にしていないか：退職金を返済に充てると、老後の取り崩し資金が減ります
⚠️ 退職金での一括返済を織り込んだ借入計画は、退職金の額が確定していない段階では前提が崩れることがあります。繰上返済と手元資金のバランスについては、別のコラムで扱っています。
借入期間を短くすると、別の負担が出ます
返済を退職までに終えようとすると、借入期間が短くなり毎月の返済額が上がります。現役のあいだの家計が苦しくなり、その期間に貯められる額が減ります。
長く借りて退職後も返すか、短く借りて現役中の負担を上げるか。どちらが向くかは、退職後の収入と手元資金の見込みで変わります。ここを決めずに物件価格から逆算すると、どちらの無理も見えないまま進むことになります。
②団体信用生命保険｜健康状態で入れないことがある
団体信用生命保険は、返済中にお亡くなりになった場合などに残りの借入が返済される仕組みです。加入には健康状態の告知が必要で、民間の住宅ローンでは加入が借入の条件になっていることが多くあります。
団体信用生命保険は、返済期間中に所定の状態になった場合、残りの借入が保険金で返済される仕組みです。
入れるかどうかは、物件より先に確かめます
加入には健康状態の告知が必要です。持病や通院歴、服薬の内容によっては、加入できない場合があります。
⚠️ 民間の金融機関の住宅ローンでは、団体信用生命保険への加入が借入の条件になっていることが多くあります。加入できないと、借入そのものが難しくなります。物件を決め、申込みまで進んでから分かると、動き直しが大きくなります。
選択肢
- 引受条件を緩和したタイプ：加入しやすい代わりに、金利の上乗せが設定されていることがあります
- 住宅金融支援機構のフラット35：新機構団体信用生命保険への加入は任意とされています。加入しない選択ができる一方、その場合は返済中に万一のことがあっても借入は残ります
ひとりで暮らす場合、意味が少し変わります
ご家族がいる場合、団体信用生命保険は遺されたご家族が住まいを失わないための備えとして働きます。
ひとりで暮らしている場合、お亡くなりになったあとに住み続ける方がいません。それでも意味がなくなるわけではなく、残った借入が相続の対象になるかどうかという形で効いてきます。相続人となる方がいる場合、その方が借入と住まいの両方を引き継ぐことになります。
保障の重なりも確認しておきたい部分です。すでに加入している生命保険がある場合、団体信用生命保険と役割が重なっていないかを見ておくと、保険料を整理できることがあります。
⚠️ 加入できるかどうかの判断は、告知内容にもとづいて保険会社が行います。見込みについては、金融機関または取扱窓口にご確認ください。
③購入時にかかるお金｜物件価格のほかに必要な額
購入時には物件価格のほかに仲介手数料、登記費用、ローンの事務手数料、火災保険料、不動産取得税、印紙税などがかかります。仲介手数料には法令にもとづく上限が定められています。
手元資金を考えるとき、物件価格と頭金だけで組むと足りなくなります。
主な項目
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 仲介手数料 | 売主と直接取引する場合を除き、仲介した宅地建物取引業者に支払います |
| 登記費用 | 所有権移転登記、抵当権設定登記の登録免許税と、司法書士への報酬 |
| ローンの事務手数料・保証料 | 金融機関により金額や方式が異なります |
| 火災保険料・地震保険料 | 契約期間をまとめて支払う形が一般的です |
| 不動産取得税 | 取得後に納税通知書が届きます。軽減措置がある場合があります |
| 印紙税 | 売買契約書、金銭消費貸借契約書に貼付します |
| 管理費・修繕積立金の精算 | 引渡し日で日割り精算します |
仲介手数料には上限があります
宅地建物取引業者が売買の媒介に関して受けることができる報酬の額は、国土交通省の告示で上限が定められています。売買代金を区分し、それぞれに次の割合を乗じた金額を合計した額が上限です。
| 売買代金の区分 | 割合 |
|---|---|
| 200万円以下の金額 | 100分の5 |
| 200万円を超え400万円以下の金額 | 100分の4 |
| 400万円を超える金額 | 100分の3 |
いずれも別途消費税がかかります。この区分ごとの計算をまとめたものが、よく紹介される「売買代金の3％＋6万円」という速算の形です。
📌 上限であって、定額ではありません
これは上限を定めたものです。媒介契約を結ぶ際には、あらかじめ報酬額について説明を受け、合意することとされています。金額を確かめてから契約するという順序になります。
見込んでおく額
これらを合計すると、物件価格のほかに数パーセント規模の資金が必要になるのが一般的です。中古マンションでは新築より仲介手数料が加わるぶん大きくなる傾向があります。
金額は物件価格、借入額、金融機関、物件の条件によって変わります。検討している物件で見積もりを出してもらうのが確実です。
④毎月かかり続けるお金｜管理費と修繕積立金は上がる
マンションでは住宅ローンの返済のほかに管理費と修繕積立金がかかります。修繕積立金は年数の経過とともに引き上げる計画になっていることが多く、購入時の金額のままとは限りません。
戸建てと違い、マンションには毎月の固定費が別にあります。
毎月かかるもの
- 住宅ローンの返済
- 管理費：共用部分の清掃、管理員、エレベーターの保守など
- 修繕積立金：大規模修繕に備えて積み立てるお金
- 駐車場・駐輪場の使用料（利用する場合）
このほかに固定資産税・都市計画税が年単位でかかります。
修繕積立金は上がっていく設計のことが多くあります
⚠️ ここが、購入時の家計表から抜け落ちやすい部分です。修繕積立金は、年数の経過とともに段階的に引き上げる計画が組まれていることが多くあります。購入時の金額のまま30年続くとは限りません。また、工事費の上昇などにより計画が見直され、増額や一時金の徴収が決議されることもあります。
買う前に見ておきたい書類
中古マンションの場合、次の書類を見せてもらうことができます。
| 書類 | 見るところ |
|---|---|
| 長期修繕計画 | 今後の修繕の時期と、修繕積立金をいつ・いくらに上げる計画か |
| 重要事項に係る調査報告書 | 修繕積立金の積立総額、滞納の状況、計画されている工事 |
| 管理組合の総会議事録 | 修繕や増額について、どんな議論があったか |
| 管理規約 | 賃貸に出せるか、ペットの可否など |
📌 積立総額と滞納の状況は、特に見ておきたい部分です
積立が計画に対して不足していると、将来の増額幅が大きくなるか、工事の際に一時金が必要になることがあります。滞納が多い場合も同様です。建物の見た目では分からない部分なので、書類で確かめます。
⑤出口｜売るか、貸すか、住み続けるか
買ったあとに住まいを手放す可能性は残ります。売りやすさ、賃貸に出せるかどうか、住み続ける場合の対応を、買う前に見ておくと選択肢が狭まりにくくなります。
50代で買う場合、その住まいで30年、40年と過ごす可能性があります。一方で、途中で状況が変わることもあります。
考えられる出口
| 出口 | 確かめておくこと |
|---|---|
| 売る | その地域で中古物件がどのくらいの期間で売れているか。駅からの距離、築年数、管理の状態 |
| 貸す | 管理規約で賃貸に出せるか。住宅ローンの返済中は、原則として自分が住むことが前提です |
| 住み続ける | 段差や浴室など、年齢が上がったときに手を入れる必要が出る部分 |
| 施設に移る | そのとき住まいをどうするか。売却するなら、誰が手続きをするか |
⚠️ 住宅ローンの返済中に賃貸に出すことは、原則として想定されていません。住宅ローンは本人が居住することを前提とした借入です。転勤など事情がある場合の取り扱いは金融機関によって異なりますので、事前にご確認ください。
ひとりで暮らす場合に、特に見ておきたいこと
住まいを引き継ぐ方がいない場合、最後にその住まいをどうするかを決める人が必要になります。
- 判断力が落ちたときに、売却の手続きをする方がいるか
- 相続人となる方がいる場合、その方に引き継ぐ意思があるか
- 相続人がいない場合、住まいがどう扱われるか
この点は、住まいの話というより備えの話になります。買うことを止める理由ではありませんが、買ったあとに整えておく項目として、頭に置いておく価値があります。
この5つを、誰に聞くか
相談先によって立場と収益の仕組みが異なるため、同じ質問でも返ってくる答えが変わります。誰が何に答えられるのかを分けて考えると、確認が進めやすくなります。
ここまでの5つは、聞く相手がそれぞれ違います。そして相手によって、答えの出発点が変わります。
| 相談先 | 答えられること | その立場 |
|---|---|---|
| 不動産会社 | 物件の情報、周辺の相場、管理組合の書類 | 売買が成立することで報酬を受け取ります |
| 金融機関 | 借入条件、完済時年齢、団体信用生命保険の取り扱い | 自社で取り扱う住宅ローンを案内します |
| 司法書士 | 登記の手続きと費用 | 登記の専門家です |
| 税理士 | 税額の計算、使える控除の判断 | 税務の専門家です |
| FP | 退職後まで含めた家計の見通し、保険の重なり、手元資金の配分 | どこで買うか借りるかには関与しません |
どの相手も、専門の範囲では正確な情報をくれます。ただし「この買い物が、自分の老後の家計に収まるか」という問いには、どこも正面からは答えません。それぞれの持ち場の外にあるためです。
FPに聞くと整理できる部分
- 退職後の収入で、この返済額を続けられるか（ねんきん定期便から見ます）
- 頭金をいくら入れると、手元資金が足りなくなるか
- いま加入している保険と、団体信用生命保険の保障が重なっていないか
- 修繕積立金の上昇を織り込んでも、家計が回るか
- 退職金を返済に充てた場合、老後の取り崩し資金がどうなるか
📌 相談の順番
物件を探し始める前に家計の枠を決めておくと、見る物件の範囲が絞れます。物件を見てから枠を考えると、気に入った物件に合わせて枠のほうを動かしてしまいがちです。枠が先、物件が後という順序をお勧めしています。
35年の実務のなかで感じているのは、住まいの相談は決まりかけてから持ち込まれることが多いということです。そして、その段階ではもう動かせる部分が少なくなっています。
買うと決めたあとでも、申込みの前であれば確かめられることは残っています。この5つを書き出して、埋まらない欄がどこかを見る。そこから始めていただければと思います。
📌 この記事で引用した規定の出典
住宅金融支援機構「フラット35」ご利用条件／国土交通省告示「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」
条件や制度は改定される場合があります。最新の内容は各機関のページでご確認ください。
おひとりさまのマンション購入についてよくあるご質問
ひとりで住まいの購入を検討されている方からいただくご質問をまとめました。完済年齢、団体信用生命保険、諸費用、修繕積立金、出口について扱っています。
50代でも住宅ローンは組めますか。
団体信用生命保険に入れないと、借りられませんか。
独身女性でも住宅ローンの審査で不利になりますか。
諸費用はどのくらい見ておけばよいですか。
仲介手数料は値引きできますか。
修繕積立金は本当に上がるのですか。
頭金はいくら入れるのがよいですか。
退職金で繰上返済する前提で借りてよいですか。
買ったあとに賃貸に出せますか。
買うか借りるかで、まだ迷っています。
東京・渋谷のFP事務所FPisが選ばれる理由
FP事務所FPis（エフピス）は、東京都渋谷区に拠点を置く独立系FP事務所です。代表の石田健雄は第一生命に35年勤務し、100世帯超のお客様のお金の課題に向き合ってきました。住まいの購入を退職後の家計まで含めて見通したいとき、FP相談・保険・証券をワンストップでご相談いただけます。
石田 健雄（いしだ たけお）｜FP事務所FPis代表
CFP・1級FP技能士。第一生命に35年間勤務後、2025年4月に独立開業。100世帯超のライフプラン・保険・資産運用・相続をサポート。渋谷区渋谷2-19-19 ワコー宮益坂ビル5階。対面・オンライン・LINE・電話で対応。
対応エリア：東京都渋谷区周辺・首都圏全域（オンライン可）
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だからこそ、今このタイミングで独立するべきだ」
石田は第一生命に35年間勤め、本社所属のFPとして多くのお客様に向き合ってきました。40代で個人向け営業の最前線に立った4年間は「会社人生で最も充実していた」と振り返るほど手応えのある日々でした。
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2025年3月末に第一生命を退社し、翌4月1日にFPis（エフピス）の看板を掲げました。
📰 出典：「第一生命『黒字リストラ』1000人募集に約2倍応募」（日経BP / Human Capital Online）
FPisが提供できる5つの強み
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FP事務所FPis（東京都渋谷区）／対面・オンライン・LINE・電話
本記事は一般的な情報提供を目的としたものであり、個別の投資判断・契約の勧誘・税務および法律に関する助言を目的とするものではありません。掲載している制度・税制・料率は執筆時点の情報にもとづいており、今後の制度改正により取り扱いが変わる場合があります。
実際の税額・年金額・社会保険料の計算や各種手続きについては、お住まいの自治体、年金事務所、税務署、または税理士・弁護士・司法書士などの専門家にご確認・ご相談ください。金融商品にはそれぞれ価格変動リスク・為替リスク・信用リスク等があり、運用の成果によっては元本を下回る可能性があります。
FP事務所FPis／代表 石田健雄（CFP・1級FP技能士）。所属先を通じて生命保険・損害保険・金融商品仲介の募集人として登録しています。
